Покупатель недвижимости 2011
Кризис 2008 года изменил облик покупателей рынка недвижимости достаточно кардинально, научив людей считать деньги. Поэтому сейчас настало время внимательных, образованных и бережливых покупателей, уверены участники круглого стола «Портрет покупателя на вторичном рынке», организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости».
Вполне объяснимо и предсказуемо то, что большую часть сделок с недвижимостью в Петербурге (до 85%) в последние 20 лет составляют встречные сделки, когда сначала продается старое жилье, а потом с определенной доплатой приобретается новое, большее по площади и лучшее по качеству. В данном случае подавляющее большинство покупателей – люди в возрасте от 30 до 50 лет, с высшим образованием, имеющие стабильный высокий заработок, то есть, как правило, менеджеры среднего звена коммерческих компаний. «Такие люди покупают либо квартиру большей площади в своем сегменте, например, потому, что у них расширилась семья, либо они приобретают новую квартиру такой же площади, но выше классом. Допустим, жили в квартире эконом-класса, а переехали в комфорт- или бизнес-класс», – перечисляет Лидия Ситникова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Итака».
При «переходе» из класса в класс размер доплаты составляет в среднем 20-35% от стоимости недвижимости, то есть от 500 тыс. до 1 млн руб.
А вот квартиру меньшей площади и худшего качества, чем их старое жилье, приобретают в основном так называемые асоциальные граждане – пьющие, имеющие долги, в том числе коммунальные, либо проблемы в семье. «В кризис у многих людей начались проблемы с работой – их уволили или сократили заработок. Либо они просто не умеют планировать свои расходы, поэтому у них накопились огромные долги за коммунальные услуги, которые они не могут выплатить самостоятельно. Поэтому таким людям приходится продавать квартиру и переезжать в меньшее по площади и худшее по качеству жилье. И, как ни прискорбно, в последнее время таких продаж становится все больше», – рассказывает Елена Овсянникова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Аркон».
Варианты и комбинации
Увеличилось в последние годы и количество иногородних покупателей недвижимости, особенно приезжающих в Петербург из других регионов Северо-Запада, а также из нефтяных центров Сибири, таких как Нефтеюганск и Сургут. Как правило, эти покупатели – родители, чьи дети учатся в петербургских вузах. «Это люди 40-50 лет, с хорошо оплачиваемой работой в своем городе, а потому имеющие возможность взять там ипотечный либо крупный потребительский кредит, – говорит Ольга Карпова, генеральный директор агентства недвижимости «Вариант». – Такие клиенты хотят быть уверены, что после окончания учебы их дети останутся здесь и найдут себе хорошую работу. Либо задумывается еще более радикальный переезд: родители продают свою старую квартиру, скажем, в Архангельске, и взамен с помощью ипотеки приобретают жилье в Петербурге».
Также часто на покупку новых квартир (или одной более просторной) идут родители, имеющие взрослых детей. В таком случае всем участникам сделки не меньше 25 лет. Как правило, в данном случае речь идет о продаже трехкомнатной квартиры и покупке взамен двух однокомнатных.
Нередко встречается ситуация, когда покупатель – житель коммунальной квартиры, с помощью средств инвестора, субсидий либо ипотеки улучшающий свои жилищные условия. «В таких ситуациях люди обычно продают свою комнату или несколько комнат в коммунальной квартире и взамен, с помощью различных доплат, приобретают новое жилье, – отмечает Виктор Левин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Амира-Н» по жилой недвижимости. – Правда, встречные квартиры выбираются по принципу наименьшей цены, поэтому они как правило имеют какие-либо дефекты, явные или скрытые. Допустим, предыдущие жильцы накопили много долгов, давно не делали в квартире ремонта. Бывают случаи, когда в квартире присутствуют какие-либо незаконные перепланировки. Если есть шанс, что их можно узаконить, то такая квартира с большой долей вероятности будет все-таки куплена».
А вот число желающих купить квартиру в историческом центре города в последние годы значительно уменьшилось. И дело даже не в цене таких объектов, уверяют эксперты, просто у людей изменилось представление об уровне комфорта. «Хотя основная масса клиентов сейчас может позволить себе только стандартные квартиры на окраинах города, в центре многие люди не хотят жить принципиально. Там проблемы с парковками, магазинами, детскими садами, дорогами, парками и т. д. Кроме того, далеко не все готовы мириться с грязными, сырыми подъездами, мрачными дворами и неработающими лифтами. Хотя, не спорю, для некоторых людей именно это – настоящий Петербург, они привыкли к центру и не хотят жить нигде больше», – добавляет Лидия Ситникова.
По толщине кошелька
Однако из всех перечисленных выше категорий покупателей лучше других подготовленные сегодня – это покупатели с ипотечным кредитом, уверяют эксперты. Во-первых, они более заинтересованы в проведении сделки, так как у них уже есть одобрение банка. Поэтому такие клиенты лучше любых других знают рынок недвижимости и имеющиеся на нем предложения. Во-вторых, эти люди дорожат своим временем и просчитывают все детали сделки. Поэтому часто такие клиенты обращаются в агентство недвижимости на раннем этапе за комплексной услугой подбора объекта и сопровождения сделки, а не приходят по объявлению на конкретный объект.
Несмотря на столь разные категории покупателей, представленные сейчас на рынке, для всех из них главным фактором, на основании которого принимается решение о покупке, до сих пор остается цена недвижимости. Обеспеченные клиенты, такие как владельцы собственного бизнеса или топ-менеджеры, в последний год редко совершают сделки с недвижимостью – либо у них нет для этого свободных денежных средств, либо они уже заключили более выгодные сделки в 2009 году, на пике падения цен. Таким образом основной покупатель сегодня – это работник среднего звена коммерческих фирм, ограниченный в средствах, а потому вынужденный считать деньги.
«В результате первый вопрос, который задает сегодня потенциальный клиент, позвонивший в агентство недвижимости: сколько стоят ваши услуги? – делится опытом Елена Овсянникова. – После этого разговор либо прекращается, либо продолжается дальше. Надо сказать, что девять из десяти клиентов практически сразу бросают трубку, даже не поинтересовавшись, что входит в эту сумму, какие услуги предоставляет агентство и т. д.».
Второй вопрос, интересующий потенциальных покупателей при выборе агентства недвижимости, если их все-таки устраивает размер комиссии: перечень услуг, которые будут оказаны клиенту за данную плату. Следующий наиболее часто задаваемый вопрос: сколько стоит недвижимость, которую они собираются продать, и за сколько можно купить новую, соответствующую их требованиям.
Таким образом, все вопросы, интересующие потенциального покупателя на первых этапах сделки, особенно при выборе агентства недвижимости, связаны с материальной стороной дела. «Это и понятно, все сейчас научились считать деньги, а в таких сложных и важных сделках, как сделки с недвижимостью, это просто необходимо, – полагает Елена Овсянникова. – Кроме того, у нас нет права сказать клиенту: ну что вы беспокоитесь, подумаешь, перепланировка незаконная, жить ведь все равно можно. Люди рискуют своими деньгами, они боятся, поэтому мы можем их только консультировать, а также извещать обо всех плюсах и минусах той или иной сделки. Но ни в коем случае не настаивать и не навязывать свое мнение».
www.bn.ru
