Болгария — одна из тех европейских стран, где комфортно владеть жилой или коммерческой недвижимостью. Законодательство страны предусматривает лояльные условия для рынка, владельцев не облагают большим количеством сложных налогов. Тем не менее, налоги на недвижимость в Болгарии всё-таки есть, хотя сравнительно с другими странами Европы эти сборы можно отнести к категории наиболее мягких.

Знать и выполнять эти обязательства должен каждый владелец болгарских объектов, поэтому редакция Domaza объясняет, сколько на самом деле стоит владеть недвижимостью в Болгарии в 2017-м году, как правильно сдавать её в аренду и с какими сборами сталкивается покупатель.

Покупка и продажа недвижимости в Болгарии

Продать или купить недвижимость в Болгарии для иностранцев не составит труда. Какие-либо необычные налоги при таких сделках не предусматриваются: иностранцы могут покупать и продавать объекты неограниченное количество раз, никаких ограничительных законов здесь на перепродажу не предусматривается.

Как правило, сделка купли-продажи между физическими лицами предполагает всего два сбора — НДС и сбор на подорожавшую недвижимость, если рыночная стоимость объекта выросла с того момента, как он подвергался продаже в последний раз.

    → НДС = 20% рыночной стоимости объекта. Продавцу беспокоиться об уплате этого налога не стоит, поскольку он обычно включается в стоимость объекта — его оплачивает покупатель.

    → Налог на разницу с увеличения рыночной стоимости объекта = 10%. Если на момент продажи недвижимость подорожала, то продавец выплачивает 10%-ный налог с разницы между ценой предшествовавшей покупки и нынешней ценой продажи. Важный момент: если продаваемый объект у владельца один и он прожил в ней минимум 3 года, то он освобождается от уплаты этого налога.

Иных налогов на сделки купли-продажи недвижимости в Болгарии не предусматривается. Разумеется, оформление сделки будет сопровождаться дополнительными расходами (нотариальные таксы, запись в реестре, декларирование недвижимости, актуализация владельца в службе по геодезии и кадастру и другие сборы). Размеры сопровождающихся расходов варьируются, но можно рассчитывать примерно на 4-5% от стоимости объекта.

Иностранный продавец объекта может неограниченно использовать вырученные от продажи объекта средства в стране, но нужно будет доказать, что все налоги при продаже были уплачены в бюджет Болгарии — это формальность, но её нужно учитывать.

Содержание недвижимости в Болгарии

С точки зрения налогового законодательства содержание недвижимости в Болгарии осуществляется не менее просто, чем оформление сделок купли-продажи. Обязательных налогов для любого владельца существует всего два – Данък имот и Битови отпадъци.

    → Владение недвижимостью (Данък имот) = 0,15% для физических и юридических лиц. Однако, для физлиц и юрлиц этот сбор высчитывается от разных сумм: физическое лицо оплачивает 0,15% от стоимости налоговой оценки имущества, юридическое лицо — 0,15% от балансовой стоимости.

    → Коммунальный налог (Битови отпадъци) = ~1% от налоговой стоимости объекта. Этот налог не является единым для всех регионов Болгарии, он назначается муниципалитетами индивидуально. Его размер зависит от того, насколько крупным является населённый пункт, насколько престижно местоположение объекта, страдает ли район от транспортной загруженности. Тем не менее, 1%-ный показатель этот налог не превышает, он варьируется в сторону уменьшения. 

Оба сбора выплачиваются ежегодно дважды в год или поквартально. У владельца объекта есть возможность сэкономить на этих налогах, если он в состоянии их оплачивать без поквартальной рассрочки — при выплате полной суммы владелец получает 5% скидки. Если оплата производится каждый квартал, то скидка не предусматривается.

Все остальные расходы на содержание объекта являются индивидуальными. Как правило, владелец квартиры дополнительно оплачивает сбор за обслуживание общих частей здания, который определяют все жильцы этажного здания. Не отменяются коммунальные, а также дополнительные услуги — водоснабжение, отопление, электричество, интернет, — которые не имеют отношения к налогам.

Сдача недвижимости в Болгарии в аренду

Особым способом со стороны государства сдача недвижимости в Болгарии в аренду не регулируется. Всё, что арендодатель обязан оплатить в бюджет Болгарии в случае сдачи своей недвижимости — подоходный налог.

    → Подоходный налог с аренды недвижимости в Болгарии = 10% годовой выручки. Фактически, владелец уплачивает 10% от той суммы, которая прописана в договоре с арендатором с поправкой на годовой доход. В таком договоре с финансовой стороны могут быть прописаны почти любые условия, но сумма не может быть меньше минимальной стоимости аренды, которая для каждого объекта недвижимости является индивидуальной.

Оформлять юридическое лицо для того, чтобы сдавать свою недвижимость в Болгарии, не обязательно. Сопутствующие расходы при сдаче объекта в аренду также существуют — коммунальные и прочие сборы оплачивает владелец, но именно процесс сдачи в аренду облагается только подоходным налогом. При этом затраты на содержание объекта не отменяются.

Редакция Domaza предлагает ознакомиться с реальными предложениями от владельцев, чтобы подсчитать объём обязательных разовых и ежегодных сборов на конкретных примерах:
 

Болгария, Варна, 55,96 м2, €49 000	Болгария, Бургас, 65 м2, €57 999
Болгария, Бургас, 250 м2, €299 000	Болгария, София, 56 м2, €73 229
Болгария, Бургас, 83 м2, €55 999	Болгария, Благоевград, 104 м2, €38 000