Австрия — лакомый кусочек Европы во всех прямых и переносных смыслах. Это богатейшая страна, в которой исторический шик тесно переплетается с понятиями о современном комфорте. Недвижимость в Австрии также является одной из самых привлекательных в Европе, ведь она дорожает на глазах. Кроме того, австрийская недвижимость становится ещё более желанной из-за фактора избранности — в этой стране купить недвижимость разрешается далеко не всем.

Редакция Domaza объясняет, как купить недвижимость в Австрии с точки зрения многогранного налогового законодательства этой страны, во сколько обойдётся её ежегодное содержание, а также какие официальные платежи «настигнут» владельца при покупке, продаже или арендной «монетизации» имущества.

Налоги на покупку недвижимости в Австрии

Купить недвижимость в Австрии для выходцев из других стран, не имеющих в этом государстве ВНЖ или работающего бизнеса в одной из стран Евросоюза, почти невозможно. Законы Австрии прописаны таким образом, что покупать объекты могут лишь постоянные резиденты или граждане ЕС, проживающие в Австрии. Исключением являются иностранцы без резидентства, у которых зарегистрирована компания (юридическое лицо) на территории ЕС.

Однако, преодолев эти юридические сложности, следует готовиться к тому, что свыше стоимости покупаемого недвижимого имущества порядка 10% от суммы сделки придётся потратить на налоги, госпошлины, услуги юристов и риелторов. Фактически, налоги на покупку недвижимости в Австрии представляются тремя пунктами законодательства.

    → НДС на «первичку» = 20%. Эта сумма обычно включается в стоимость объекта, фактически компенсировать государству налог на добавленную стоимость приходится покупателю. Тем не менее, включение НДС в конечную стоимость австрийского объекта нужно уточнять у продавца, чтобы избежать ситуации, в которой сумма защищённой законом сделки внезапно возрастает на одну пятую часть.
    → Приобретение земельного участка = 3,5% от стоимости объекта. Дело в том, что каждый австриец является владельцем земельного участка, даже если он проживает в многоквартирном доме. Этот сбор имеет отношение к любым объектам.
    → Передача «вторички» = 2% или 3,5%. Вся австрийская «вторичка» при купле-продаже облагается налогом Grunderwerbsteuer, с точки зрения закона он гибкий. Покупатель оплачивает в стандартных ситуациях 3,5% налога от стоимости объекта, но этот платёж уменьшается до 2%, если продавец и покупатель являются родственниками.

На этом требования налогового законодательства к покупателям австрийской недвижимости заканчивают. Сделку по покупке сопровождают дополнительные сборы — установление права собственности (1,1% от суммы), составление договора и оформление регистрации права в земельном кадастре (1,2% от суммы сделки).

Налоги на продажу недвижимости в Австрии

Продажа недвижимости в Австрии также сопровождается несколькими налоговыми обязательствами. Так, учитываются все сопровождающие объект продажи факторы: период его покупки, способ эксплуатации, длительность нахождения во владении продавца. В зависимости от этих показателей будет зависеть налог, который оплачивает продавец. 

    → Налог на прибыль для недвижимости, купленной после 1 апреля 2002-го года = 25% от спекулятивной выручки. Продавцу придётся возместить четвёртую часть от прибыли с продажи — разницы между рыночной ценой и той ценой, по которой он был куплен продавцом. Сбор может быть сокращён при ремонтах и последующих строительных работах.
    → Налог на прибыль для недвижимости, купленной до 1 апреля 2002-го года = 3,5% от рыночной стоимости. Для купленных до указанной даты объектов предусматривается полное налогообложение, процент высчитывается не от спекулятивной выручки, а непосредственно от той суммы, которая указана в актуальном договоре о продаже. Важный момент: для таких объектов налог возрастает до 15% с выручки от продажи, если после 1 января 1988-го года хотя бы однажды менялось целевое назначение объекта.
    → НДС при продаже = стандартные 20%.

Важным моментом является тот факт, что продавец может полностью освободиться от налога на продажу, если до момента продажи объект служил постоянным местом жительства продавца минимум 2 года (непрерывно). Если на момент продажи объект не является местом постоянного жительства, но являлся таковым на протяжении 5 из 10 последних лет, то налог на продажу также отменяется.

Содержание недвижимости в Австрии

Несмотря на достаточно сложную налоговую систему, с которой в Австрии сталкивается каждая сделка купли-продажи недвижимости, содержать уже купленную недвижимость достаточно просто — непосредственный налог на сам факт владения, в отличие от многих стран Европы, отсутствует.

    → Сбор на содержание общих частей дома = по договорённости жильцов. Этот платёж будет являться обязательным ежемесячно, его размер определяется всеми жильцами многоквартирных домов или располагающихся жилых зданий на одном участке. Именно из этих денег здание обслуживается.

Каких-либо иных обязательств по этому пункту не предусматривается: ежемесячные расходы по содержанию касаются коммунальных услуг.

Сдача недвижимости в Австрии в аренду

Сдавать объект в аренду в этой стране можно на законных основаниях, законодательство даже предусматривает минимальные и максимальные цены на аренду в разных землях Австрийской Республики. Арендная деятельность владельца объекта облагается налогом.

    → Подоходный налог = 25%. Фактически, четвёртую часть от полученных со сдачи объекта в аренду средств придётся уплачивать в австрийский бюджет.

Кроме налога на заработок законодательство сборов не предусматривает. Поскольку у каждого австрийского объекта недвижимости априори есть управляющая компания, иные расходы и заботы ложатся именно на её «плечи».

Редакция Domaza предлагает ознакомиться с реальными предложениями от владельцев, чтобы подсчитать объём обязательных разовых и ежегодных сборов на конкретных примерах:
 

Вена, 42 м2, €148 300	Вена, 30,99 м2, €109 580
Зальцбург, 46 м2, €139 000	Бургау, 97 м2, €140 000
Цвайниц, 180 м2, €99 000	Лимберг, 230 м2, €250 000