Из-за ограниченного выбора жилья на столичном рынке и отсутствия новых проектов значительная часть платежеспособного спроса может сместиться в сегмент загородной недвижимости.

На подмосковном рынке загородной недвижимости оживились продажи в среднем и верхнем ценовых сегментах. Эксперты связывают зарождение новой волны спроса не только с восстановлением платежеспособности покупателей, но и с инвестиционным ступором на столичном рынке жилья. Выбор городской недвижимости ограничен, новых проектов почти нет, многие покупатели вынуждены искать альтернативу в ближнем Подмосковье. 

Перераспределение спроса сопровождается расширением ассортимента загородной недвижимости. В кризис на рынке преобладали участки без подряда: по демпинговым ценам (от 2–3 млн рублей) распродавалась земля под самострой с декларируемой возможностью подключения к коммуникациям. Однако в последнее время рост этого сегмента замедлился, а интерес к форма ту ослабел из-за низкого качества предложения (неудобного местоположения, ограниченных инфраструктурных возможностей). Зато растет число организованных поселков, в которых участки реализуются вместе с контрактами на строительство домов. 

Без подряда, воды, света и газа 

Подмосковный рынок участков без подряда, раздувшийся в кризис, затоварен сомнительными предложениями. 

«Я не понимаю экономики проектов, в рамках которых предлагаются участки без подряда в ближнем Подмосковье площадью шесть соток за 1,8 миллиона рублей с инженерными сетями. За инфраструктурный взнос порядка 550 тысяч рублей застройщики обещают покупателям канализацию, воду, свет и газ. Но за такие деньги обеспечить инфраструктуру в заявленном объеме нереально. По нашим подсчетам, зачастую инфраструктурные сметы занижены более чем на 20–30 процентов», — рассказывает председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко. 

По мнению экспертов, избыток ничем не подкрепленных инфраструктурных обещаний создает риски как для покупателей участков без подряда, так и для всего сегмента в целом. Нереализованные инфраструктурные обещания способны подорвать ликвидность участков и рикошетом ударить по добросовестным участникам рынка. «Сначала демпингующие компании создают дисбаланс на рынке, оттягивая спрос: в народе тяга к МММ никуда не делась. Затем, когда накопится снежный ком невыполненных обязательств, пострадают все», — негодует один из подмосковных девелоперов. По его словам, в последние годы на рынке земли образовался избыток непрофессиональных операторов. Речь идет о компаниях, созданных непрофильными инвесторами (банками, частными лицами). До кризиса они скупали территории в спекулятивных целях, рассчитывая перепродать их оптом профессиональным игрокам. Однако из-за финансового кризиса землевладельцам пришлось «выходить в кэш» через розничные продажи землифизическим лицам. Зачастую в мелкую нарезку распродаются бывшие колхозные поля, расположенные слишком далеко от коммуникаций и инфраструктурных узлов. 

Руководитель аналитического отдела компании «Подмосковье Девелопмент» Вячеслав Федоров предостерегает, что в случае невыполнения инфраструктурных обещаний покупателям участков без подряда будет сложно отстоять права из-за применяемых застройщиками юридических схем. «Например, зачастую продавцы земли без подряда обещают обеспечить участки инфраструктурой к определенному сроку. Но при этом в договоре делают оговорку о форс-мажорных обстоятельствах, одним из которых могут быть действия или бездействие должностных лиц. То есть если застройщик не сможет выправить документы на оформление газа, это будет считаться форс-мажором, снимающим с продавца земли ответственность. А между тем документы на инфраструктуру могут оформляться годами. Областная энергетическая компания рассматривает заявки в течение двух-трех лет. На реконструкцию подстанций очередь растянулась на пять-шесть лет. Некоторые подмосковные поселки стоят в очереди на газификацию с 1998 года», — рассказывает наш собеседник. 

Кроме того, платеж за землю и инфраструктурный взнос, как правило, разделены. Инфраструктурные взносы перечисляются на счет кооператива или некоммерческого партнерства, созданного землевладельцем. При такой схеме теоретически можно отсудить инфраструктурный взнос в случае неисполнения обязательств по подведению сетей. Однако шансы расторгнуть на этом основании договор купли-продажи земли, взыскав с недобросовестного продавца деньги, близки к нулю. 

Миграция спроса 

При таком раскладе постепенное сокращение рыночной доли ультраэкономичных предложений (включая участки без подряда) выглядит закономерным. В 2009 году доля поселков экономкласса составляла 88%, на бизнес-класс приходилось 12%, проектов премиум-класса почти не было. В прошлом году доля экономкласса в совокупном предложении снизилась с 88 до 70%. Уже треть проектов приходится на верхний и средний ценовые сегменты, включая участки с подрядом. 

По словам риелторов, на рынок загородной недвижимости начали возвращаться состоятельные покупатели, которых интересуют качественные готовые домовладения в поселках с развитой инфраструктурой. «Увеличивается интерес к дорогим объектам, появляются сделки с бюджетом пять миллионов долларов», — заявляют операторы рынка. По информации службы маркетингакомпании «Масштаб», спрос на участки с подрядом растет со второй половины прошлого года. 

По мнению некоторых экспертов, стимулирующее воздействие на спрос оказывает инвестиционный застой на московском рынкежилищного строительства. Объем предложения в сегменте бизнес-класса ограничен и продолжает сужаться. Новых проектов почти нет. Куда еще податься покупателям, как не за город? «Переезд жителей из мегаполисов в пригороды является логичным развитием рынка недвижимости. Во многих мировых столицах часть населения уже давно живет в пригородных коттеджных поселках», — замечает руководитель отдела исследований рынка компании Knight Frank Наталья Сазонова. 

В связи с этим некоторые эксперты ожидают роста цен на загородную недвижимость. Впрочем, пока стоимость коттеджей стабильна. По данным корпорации «Инком», дом экономкласса в организованном коттеджном поселке в активной стадии строительства в 30-километровой зоне от МКАД обойдется в среднем в 10,5 млн рублей, таунхаус — в 15 млн рублей. Средняя стоимость коттеджей бизнес-класса составляет 22 млн рублей. На этом фоне выделяется сегмент малоэтажных многоквартирных домов: в первом квартале подмосковное жилье такого формата подорожало на 14%.

bpn.ru

Скачать безплатное приложение DOMAZA