Загородный рынок пересыщен предложением
В ближайшие годы на рынке загородной недвижимости предложение будет существенно превышать спрос. Это может привести к тому, что девелоперы, для которых бизнес по строительству не является профильным, откажутся от проектов и уйдут с рынка. Но роста цен в этой связи не предвидится: наоборот, эксперты не исключают их дальнейшего снижения.
Такой сценарий развития событий предсказали профессионалы рынка недвижимости в рамках конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», в ходе выставки-семинара «Жилищный проект», организованного ГК «Бюллетень недвижимости» и Жилищным комитетом Санкт-Петербурга.
Бизнес для профессионалов
В 2011-2012 годах на рынке загородной недвижимости будет представлено такое количество коттеджных комплексов, что большинство их них не найдет своего покупателя. В этих условиях не исключено, что ряд проектов, к реализации которых застройщики еще не приступили или реализация которых едва начата, так и не будут завершены – по крайней мере, теми, кто их инициировал, а на рынке останутся лишь крупные застройщики, специализирующиеся именно в данном виде бизнеса. Об этом заявила руководитель департамента развития и маркетинга ЗАО «Родэкс Северо-Запад» Марина Карпихина. «Сейчас, после кризиса, многие из тех, кто взялся за строительство, осознали, что это не очень легко, и не слишком востребовано у покупателей. Поэтому не исключено, что они будут продавать свои проекты другим или, завершив их, вообще уйдут с рынка»,- отметила она.
Всего, по данным Карпихиной, в настоящее время на рынке загородной недвижимости выставлено свыше 20 тыс. объектов, включая земельные участки, и предложение превышает спрос на 50%.
Информацию подтверждают эксперты АРИН. По их сведениям, загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя 21,7 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 3,9 млн кв. м жилья. Из них объем предложения (непроданные объекты) составляет 11,7 тыс. объектов или 2,08 млн кв. м.
Всего на конец 2010 года в продаже на рынке находилось 258 загородных комплексов. При этом в прошлом году в продаже появились 86 новых загородных комплексов на этапе «start up». Общее количество жилых объектов – 8,2 тыс., их общая жилая площадь – порядка 1,4 млн кв. м.
«Многие новые загородные комплексы были выведены на рынок частными инвесторами и небольшими компаниями, которые решили реализовать приобретенные ранее земельные участки, - рассказывает руководитель отдела проектов и аналитических исследований агентства АРИН Зося Захарова. - В связи с этим на рынке появились коттеджные поселки с небольшими объемами застройки, где предлагаются к продаже участки без обязательного подряда на строительство».
Делая прогнозы на 2011 год, большинство специалистов уверены, что темпы ввода новых комплексов останутся как минимум на прежнем уровне, и только после 2012 года произойдет постепенное снижение.
Однако, по мнению генерального директора компании «Аничков мост два» Андрея Грачева, рынок уже к 2012 году может «сжаться» на 15%. «Как раз данная тенденция вычеркивания непрофильных игроков и свидетельствует о намечающемся сжатии», - уверен он.
Исход начался
Уход с рынка непрофильных инвесторов уже не тенденцией, а реальностью называет советник руководителя Группы компаний «СТИНКОМ» Светлана Невелева: «Девелоперы уже поняли, что строительство коттеджных поселков - это бизнес тяжелый и дорогой».
Она считает, что за последние три года с рынка ушло довольно много игроков, но и пришло довольно много новых. «В загородном сегменте рынка недвижимости вообще происходят довольно интересные процессы. Так очень сильно сократились количество сделок «b2b». В кризис это оказалось мало кому интересно, более того, большинство инвесторов и девелоперов-застройщиков к тому времени уже сформировали достаточный земельный банк. Вследствие этого первичные девелоперы сами вынуждены были выйти на рынок «b2c». И в итоге получилось, что девелоперов вроде бы как стало больше, а на самом деле - меньше»,- поясняет Невелева.
Несколько иной точки зрения придерживаются в АРИНЕ. «В настоящий момент тенденция такова, что, скорее, наоборот, все новые и новые девелоперы приходят на этот рынок. Большая часть непрофильных девелоперов предлагает земельные участки без подряда, либо два варианта на выбор: с подрядом и без. Для этого они заключают соглашения с различными домостроительными компаниями, поставляющими сборные дома. В свое время эти девелоперы скупили много сельскохозяйственных земель. Даже больше, чем в принципе нужно. И девелоперам все равно нужно ее развивать. При этом продать участок в розницу при относительно мелкой нарезке и невысокой стоимости сотки проще, чем реализовать крупный надел целиком и остаться при этом в плюсе. Что касается ухода, то все будет зависеть от успешности продаж в проекте. Если непрофильному игроку однажды повезет, он войдет во вкус и будет заниматься этим дальше. Если проект не удался, то, конечно, он убежит с рынка»,- говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
Цены застыли
Тем не менее, эксперты полагают, что наметившаяся тенденция по уходу с рынка инвесторов, не специализирующихся на строительстве коттеджных поселков, не приведет в будущем к росту цен, наоборот, не исключено их дальнейшее снижение.
«Здесь уже входят в силу постулаты макроэкономической политики. Люди стали после кризиса совсем по-другому тратить деньги. В 2006-2007 годах они были готовы вкладывать деньги в болото. Теперь же они, пока не прощупают каждый уголок будущего поселка, деньги не вложат. Деньги у населения на приобретение загородной недвижимости есть, но люди больше не готовы тратить их «в никуда». В этих условиях рост цен вряд ли возможен»,- поясняет Андрей Грачев.
С тем, что люди сейчас изменили принципы выбора загородного жилья, согласна и Светлана Невелева. Она считает, что до недавнего времени на рынке не было острой конкуренции по причине принципиальных различий продукта, к примеру, между загородными домами для постоянного проживания и домами для дачного отдыха. Сейчас она появилась. Люди осознали, что из-за холодных и снежных зим, плохих дорог, недостатка инфраструктуры жить загородом, даже в пределах 10 км от города оказалось не слишком удобно. Это объясняет возврат интереса к домам для временного проживания и отдыха. И здесь для покупателя стало более важным природное окружение и экология, нежели удаленность от города. По мнению Невелевой, в настоящее время люди не спешат с решением, а наиболее важными критериями выбора стали точные и скорые сроки сдачи объектов, наличие инфраструктуры, внятные готовые документы на объект. «До кризиса новые проекты появлялись на рынке ежемесячно, сейчас в связи с экономической ситуацией количество проектов серьезно сократилось, но сократился и спрос. Между новыми проектами и проектами в завершающей стадии конкуренция слабая. Новым проектам с реализацией гораздо сложнее», - поясняет она.
По мнению Невелевой, вопрос о том, как уход части девелоперов может повлиять на цены в будущем, довольно сложен. Даже сейчас нельзя сказать, что дешевое раскупают, а дорогое не берут – на каждый продукт есть свой покупатель.
В свою очередь Екатерина Марковец полагает, что с учетом перевеса предложения на рынке загородного жилья, не исключено, что цены будут снижаться.
При этом уже сейчас эксперты отмечают, что у клиентов, которые решились на приобретение загородной недвижимости, наибольшей популярностью пользуется эконом-класс, а отнюдь не те помпезные проекты, реализация которых стартовала в последнее время.
Так, по данным руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмилы Юшина, в сегменте до 750 тыс. руб. в феврале 2010 года агентство заключило 8% от общего количества сделок, а в феврале 2011-го – уже 24%. В сегменте до 1,5 млн руб. в феврале прошлого года было 29% сделок, в феврале нынешнего – 48%.
Юшина объяснила выросший спрос тем, что такие объекты стоят и так слишком дешево и цену снижать просто некуда. «Объект недвижимости не может стоить дешевле автомобиля и, соответственно, покупатели в этом сегменте не ждут дальнейшего снижения цен», - считает она.
По ее мнению, в дорогом сегменте наблюдается конфликт спроса и предложения. Продавцы считают, что два года стагнации – и так слишком много, поэтому пора поднимать цены. А покупатели рассчитывают на дальнейшее их падение.
Данные подтверждают в АРИН. По сведениям агентства, на конец 2010 года в общем объеме предложения на загородном рынке наибольшую долю занимали объекты класса «эконом» - 49% от общей площади объектов в продаже. Объекты класса «бизнес» составляли 35%. На элитный и премиальный сегмент приходилось 9% и 7% объема предложения соответственно.
В течение 2010 года произошло снижение цен на участки класса «эконом» (за счет появления бюджетных поселков, где предлагались участки без подряда) и незначительное повышение цен на участки классов «бизнес», «элит» и «премиум». «Это объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах, но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой квадратного метра», - считает Зося Захарова.
Как сообщают в АРИН, в классах «бизнес» и «элита» цена варьировалась /-3%. В премиум-сегменте произошел небольшой рост - 8%. Наиболее высокая цена кв. м в сегменте «премиум» предлагается в коттеджном поселке «Мариньи дачи» - от 230 тыс. руб. Высокая цена объясняется выгодным местоположением объекта – в Зеленогорске, в непосредственной близости от побережья Финского залива.
Наиболее высоки цены на домовладения в коттеджных поселках, расположенных в черте города (Приморский, Курортный и Пушкинский районы Петербурга). Среди районов Ленинградской области самые дорогие объекты встречаются в Выборгском и Ломоносовском районах. Наиболее низкие цены в Волховском и Гатчинском районах Ленинградской области.
