Бизнес-класс на российском рынке загородной недвижимости вновь активизировался
Сегмент бизнес-класса, сформировавшийся на рынке загородной недвижимости после финансового кризиса, становится сегодня иным – социально ориентированным, высокоразвитым с точки зрения инфраструктуры и четко сегментированным. Об этом говорили 27 апреля на пресс-конференции «Перспективы развития бизнес-класса на рынке загородной недвижимости России», организованной в информационном агентстве «Интерфакс» экспертами коттеджного поселка бизнес-класса «Медведево».
«Спрос в сегменте бизнес-класса значительно изменился после кризиса. Сегодня лишь 20% предложений в категории загородного бизнес-класса находятся в состоянии полной готовности, порядка 50% – в процессе строительства и 30% – на начальной стадии. Выросли не только цены на объекты такого уровня, но и количество требований покупателей. Клиенты не готовы вкладывать деньги в виртуальные проекты, а хотят получать готовые объекты, где условия жизни идентичны городскому образу жизни. Сейчас московская квартира бизнес-класса площадью 100 кв. метров обойдется покупателю в 16-25 миллионов рублей, без учета отделки и мебели. В загородном поселке в рамках данной суммы будет предложен проект «под ключ», где будет дом площадью 350 кв. метров и участок от 15 соток», – комментирует акционер и учредитель коттеджного поселка бизнес-класса «Медведево» Павел Нестерук.
Сегодня загородный бизнес-класс принципиально отказывается от долгостроя и обязывает своих покупателей возвести дома в четко прописанные в договоре сроки. Кроме того, все объекты, находящиеся на территории такого коттеджного поселка, должны быть выдержаны в едином архитектурном стиле. В «Медведево», площадь которого составляет 30 га, например, покупатель должен начать строительство в течение одного года с момента подписания договора купли-продажи земельного участка и закончить его до сдачи поселка (октябрь 2012 года). Кроме того, жилой дом должен быть построен без применения дерева и не выше 3-х этажей. Внешняя стилистика и проект фасадов дома должны быть обязательно согласованы с продавцом на основе соответствующего документа, а забор может быть выбран только из представленных продавцом вариантов, которые должны быть предварительно согласованы. По словам экспертов, только такая дисциплина позволяет создавать объекты действительно высокого уровня, поэтому покупатель полностью принимает требования застройщика.
«Сегодня из 110 владений поселка продано более половины. До конца этого года мы должны продать оставшуюся часть, поскольку осенью будущего года мы планируем сдать поселок полностью. Даже если это не будет осуществлено, проект будет достроен с помощью наших собственных средств, с перспективой дальнейшей продажи. Все эти обязательства четко приписываются в юридических документах. Таким образом, за три года существования поселка на его территории будет возведено все то, что сегодня запланировано и находится еще на стадии реализации», – добавляет Павел Нестерук. Однако эксперты уверены, что проект будет распродан к концу 2011 года, поскольку сегодня высок процент оттока людей из города и растет популярность калужского направления, в 30 км которого как раз и расположен коттеджный поселок «Медведево».
Сформированное мнение о том, что бизнес-класс представляет собой долгие инвестиции, сегодня не актуально. Ведь в эконом и средних классах строительство зачастую растягивается на 5 и более лет. Застройщики бизнес-класса, чтобы соответствовать требованиям покупателей, сокращают сроки строительства и делают ставку на максимальную оснащенность объектов (коммуникации, инфраструктура, сервис и т.д.). Так, в «Медведево» планируется строительство детского сада на 70 мест, подстанции скорой помощи, спортивного комплекса, спа-центра, ресторана, услугами которых могут пользоваться не только жители поселка, но и соседних районов. Поселок участвуют в программе ветхого жилья, занимается модернизацией инфраструктуры подольского района, на территории которого он находится. В частности, руководство поселка взяло на себя переоснащение котельной, переоборудование электроподстанций, ремонт зданий, расположенных на прилегающей к поселку территории, уход за лесным массивом, в окружении которого находится поселок, и т.д. Именно поэтому строительство объектов бизнес-класса получает широкую поддержку в местных органах самоуправления, на территориях которых они строятся. Брать курс на социальный ориентир выгодно и с точки зрения сотрудничества с банковскими структурами, которые достаточно охотно предоставляют на такие проекты кредиты и ипотечные программы.
«Безусловно, бизнес-класс является хорошим решением для загородного рынка недвижимости. Район, на территории которого застраиваются подобные объекты, получает новые рабочие места, поскольку обслуживание многочисленной инфраструктуры и системы ЖКХ, которые существуют в таких поселках, требует привлечения новой рабочей силы. Строительство образовательных учреждений на их территории решает актуальный вопрос с предоставлением свободных мест в школы и детские сады. Район становится инвестиционно и внешне привлекательным, при этом со стороны местного самоуправления требуется только административная, а не финансовая поддержка. Так что девелоперы загородного рынка – это своего рода хорошее подспорье социально-экономической программе любого района», – рассказывает Управляющий коттеджного поселка «Медведево» Ефим Крепак.
До кризиса строилось в год порядка 200-300 коттеджных поселков такого уровня, сегодня это количество в Подмосковье выросло до 450. Порядка 45% существующих на рынке загородной недвижимости объектов приходится на бизнес-класс. И только лишь 15-20% являются бизнес-классом в прямом смысле этого слова, концепция которого предложена в том числе в рамках проекта «Медведево». В зависимости от уровня объекта, его местоположения, качества дома и площади участка стоимость дома в бизнес-классе может доходить до 1 и более млн. долларов. Но если до кризиса под строительство подобных объектов приобретались участки площадью до 15 соток, в настоящее время их площадь может составлять от 20 соток. Таким образом, бизнес-класс меняется в качественном соотношении, требования покупателей сместились больше в сторону оснащенности объекта инфраструктурой, сервисом и коммуникациями, что не готовы, например, предложить застройщики в эконом и среднем сегментах.
Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское направления являются в Подмосковье лидерами по строительству загородных объектов бизнес-класса. Практически все предложения такого уровня расположены в 30-50 км от Москвы, в окружении живописных пейзажей и панорамных видов на водоем или лес. На территориях поселков строятся рестораны, торговые и развлекательные центры, школы и детские сады, зоны отдыха, спортивные клубы, спа-комплексы.
Несмотря на то, что строительство и обслуживание объектов инфраструктуры увеличивает на 10-15% как стоимость самой недвижимости, так и ежемесячных эксплуатационных платежей, потребитель готов платить за это, получая комфорт и максимальный сервис в рамках одного поселка. Тем более если на территории проекта строится порядка 100-200 домовладений, численность которых является оптимальной для большинства поселков, такая инфраструктура для жителей просто необходима.
То есть бизнес-класс на российском рынке загородной недвижимости имеет потенциал для развития. В какой-то степени его строительство даже необходимо, поскольку это решает ряд социальных и экономических задач. Архитектура подобных поселков развивает неосвоенные территории Подмосковья и придает их облику приятный внешний вид. Так что в России бизнес-класс в сегменте загородной недвижимости становится на порядок выше того, который был до кризиса. Теперь покупатель стал более избирательным в этом вопросе и предъявляет к бизнес-классу более высокие критерии, что положительным образом сказывается на качестве предложений в целом. Россия здесь пошла по пути Европы.
